A definição da estrutura ideal para uma operação logística envolve uma série de variáveis técnicas, estratégicas e financeiras. Entre elas, uma decisão central está no modelo de ocupação: optar pela locação de um galpão já existente ou pela construção sob medida, conhecida como BTS (Built to Suit).
Ambas as opções têm vantagens relevantes, e a escolha depende de fatores como o estágio de maturidade da empresa, o perfil da operação, os prazos envolvidos e a disponibilidade de ativos adequados no mercado. Neste artigo, exploramos as características de cada modelo e os critérios que podem ajudar na tomada de decisão.
O que é o modelo BTS e quando ele faz sentido?
O modelo Built to Suit consiste em um empreendimento logístico projetado e construído sob medida para atender às especificações técnicas e operacionais de um locatário. Nesse formato, a empresa contratante participa do desenvolvimento desde o início, definindo aspectos como layout interno, tipo de piso, pé-direito, sistemas de climatização, automatização e acessos.
O BTS é especialmente indicado quando a operação logística demanda especificidades que dificilmente seriam encontradas em imóveis padrão. Isso é comum em setores como farmacêutico, automotivo, alimentos e bebidas, ou quando há exigências muito particulares de automação e tecnologia embarcada.
Além da customização, outra vantagem do modelo está na previsibilidade contratual: geralmente, os contratos BTS envolvem prazos mais longos (10 anos ou mais), o que proporciona estabilidade para ambas as partes. Isso também pode representar um diferencial para empresas que desejam consolidar presença regional ou nacional com infraestrutura própria, mas sem a necessidade de investir em ativo imobiliário.
Quando a locação de galpões prontos é mais vantajosa?
Por outro lado, o modelo tradicional de locação ainda representa a maior parte das operações logísticas no Brasil. Ele oferece agilidade na ocupação — fator estratégico para empresas que precisam responder rapidamente a demandas do mercado, sazonalidades ou expansões de curto prazo.
Galpões logísticos de alto padrão já estão preparados para atender a uma ampla gama de operações. Eles contam com especificações técnicas modernas, localização estratégica, gestão condominial eficiente e, muitas vezes, serviços compartilhados que otimizam a operação.serviços compartilhados que otimizam a operação
Além disso, a locação permite maior flexibilidade contratual e menor comprometimento de capital. Isso é particularmente relevante para empresas que preferem direcionar seus investimentos para o core business e não para ativos imobiliários.
Avaliação de custos e retorno
Ao comparar locação e BTS, é fundamental considerar os custos envolvidos no curto, médio e longo prazo. No modelo BTS, ainda que não haja investimento direto da empresa no ativo, a personalização do projeto pode implicar em um aluguel mais elevado — refletindo os custos do desenvolvimento sob medida.
Já a locação de galpões prontos tende a ter valores mais acessíveis por metro quadrado, principalmente em regiões com maior oferta de ativos. Porém, isso exige atenção aos custos operacionais associados, como adaptações, reformas ou ajustes técnicos.
Em ambos os casos, é essencial analisar o custo total de ocupação (TCO), considerando aluguel, condomínio, manutenção, adaptação e impacto na eficiência da operação.
Prazo de implantação e maturidade da operação logística
O tempo disponível para iniciar a operação é outro critério determinante. Enquanto a locação permite início quase imediato, o modelo BTS exige um ciclo completo de desenvolvimento — o que pode levar de 12 a 24 meses, considerando projeto, licenciamento, construção e entrega.
Empresas em estágio inicial, ou que estão entrando em um novo mercado, costumam optar pela locação por ser mais ágil e apresentar menor risco. Já operações consolidadas, com planejamento de longo prazo e necessidades específicas, têm no BTS uma solução estratégica de expansão.
Essa análise deve estar alinhada ao nível de maturidade da operação logística e ao horizonte de crescimento previsto. Operações flexíveis, que podem mudar de localização ou expandir módulos, se beneficiam mais da locação. Já aquelas que buscam estabilidade e desempenho sob medida encontram no BTS uma solução sob medida para suas metas.
Localização e infraestrutura disponível
A localização é um fator-chave em qualquer modelo logístico. Optar por um galpão pronto em região estratégica pode oferecer vantagens imediatas, como proximidade de grandes centros consumidores, acesso rodoviário e sinergia com outras operações.sinergia com outras operações
Por outro lado, projetos BTS em áreas em desenvolvimento logístico podem representar oportunidades de médio e longo prazo, combinando custo competitivo com potencial de valorização. Zonas de incentivos fiscais, eixos de expansão e terrenos preparados para uso industrial podem ser diferenciais nesse cenário.
Em ambos os casos, contar com um parceiro com experiência no desenvolvimento e gestão de empreendimentos logísticos faz toda a diferença — tanto para avaliar o mercado quanto para garantir que o imóvel esteja preparado para acompanhar a evolução do negócio.
Escolha estratégica, impacto direto na operação logística
Não existe resposta única quando se trata da escolha entre locação ou BTS. O mais importante é avaliar, com clareza, as necessidades logísticas da empresa, sua estratégia de expansão, capacidade de investimento e nível de previsibilidade da operação.
Com apoio de parceiros especializados, como a Fulwood, é possível tomar uma decisão embasada, que alinhe custo, desempenho e flexibilidade — e que realmente contribua para uma cadeia logística mais eficiente, competitiva e preparada para o futuro.
A Fulwood atua tanto no desenvolvimento de projetos BTS quanto na oferta de galpões logísticos prontos para locação. Em ambos os modelos, o foco está na excelência técnica, na sustentabilidade e na localização estratégica. Conheça nossos empreendimentos.